Blir boliglån billigere?

| 3. juni 2016
boliglån

Har vi opplevd den siste rentenedsettelsen på boliglånet?

Med kraftig stigende boligprisvekst de siste månedene – omgjort til årsrate er den landsdekkende prisveksten nå 12 prosent – kan vi slå fast at boligmarkedet har skiftet retning. Det lave rentenivået dominerer boligprisutviklingen, mens de mer negative impulsene fra oljeprisnedgangen og et svekket arbeidsmarked ikke betyr så mye for utviklingen.

Samtidig er de geografiske kontrastene ekstreme med en prisvekst i Oslo på 12,8 posent siste år og en prisnedgang i Stavanger på 7 prosent i samme periode.

Økende oljepengebruk inn i valgåret
Norsk økonomi går for tiden på lavgir. Det er et sammensatt bilde, men SSB’s siste prognoser viser at veksten i fastlandsøkonomien kommer til å bli på under 1 prosent i inneværende år. Samtidig faller oljeinvesteringene videre med 16 prosent fra i fjor til i år, dette etter et fall på 15 prosent fra 2014 til 2015. Dette er kraftig kost for de mest oljepregede landsdelene.

Svakere økonomisk vekst tilsier mer ekspansiv økonomisk politikk. Dette kan både oppnås gjennom finanspolitikken (statsbudsjettet) og pengepolitikken (rentesettingen fra Norges Bank). Det virker nå som at den økte ekspansiviteten er i ferd med å flyttes fra pengepolitikken til finanspolitikken – hvor hovedinnsatsen er økt offentlig forbruk og investeringer. Noe som er helt naturlig all den stund renten virker likt over alt, mens pengepolitikken kan doseres utover landet avhengig av de lokale behov for å motvirke et svekket arbeidsmarked. Statsbudsjettet for inneværende år og ytterligere kraftige tiltak gjennom den nylige budsjettrevisjonen bekrefter dette. 2017 er et valgår og ingen skal bli forbauset hvis oljepengebruken økes ytterligere. Behov for økonomiske stimulanser og samtidig ønske om å bli gjenvalgt, kan bli en kraftig økonomisk coctail med konsekvenser for rentedannelsen.

Har vi sett den siste rentenedsettelsen?
Med den farten vi nå har i boligmarkedet og de sterkere impulsene som kommer gjennom myndighetenes stadig mer ekspansive finanspolitikk, kan det være grunn til å justere forventningene om ennå lavere renter på boliglånet. Boliglånsrenten påvirkes av tre forhold; sentralbankens rentesetting, utviklingen i pengemarkedet og bankenes marginer.

De aller fleste makroøkonomer forventer at Norges Bank setter ned styringsrenten ytterligere fra dagens lave 0,5 prosent, dette skjer i rentemøtet i juni eller i september er forhåndstipsene. Mange snakker nå sågar om en negativ styringsrente slik man har i Sverige og Danmark. Kronekursen og renteutviklingen utenfor Norge er svært viktig for Norges Bank i vurderingen av om renten skal settes ytterligere ned. Med utsikter til svak økonomisk vekst er det fristende å svekke kronen gjennom en ytterligere rentenedsettelse slik at eksportnæringer (industri og havbruk for eksempel) og hjemmekonkurrerende næringer (som for eksempel turist- og reiseliv), kan stimuleres ytterligere.

Den stadig mer ekspansive finanspolitikken inn mot valgbudsjettet – inkludert lettelser i skattepolitikken – sammen med en usunn boligprisvekst og dermed fare for økt gjeldsbelastning hos husholdningene i viktige deler av landet, kan imidlertid medføre at sentralbanken setter videre rentenedsettelser på hold. Økt økonomisk vekst i USA som bjellesauen i verdensøkonomien, har i tillegg styrket troen på at sentralbanken «over there» (FED) vil øke rentene etter et forsiktig og famlende første skritt for et halvt år siden. Da var det hele 10 år siden siste renteøkning der i gården!

Selv om Norges Bank senker sin styringsrente til 0,25 prosent er det imidlertid ikke automatikk i videre nedsettelse av bankenes boliglånsrenter. Dette skyldes at utviklingen i penge- og obligasjonsmarkedet hvor bankene defacto finansierer økt utlånsvirksomhet, kan utvikle seg annerledes. Internasjonale investorers fremtidstro kan avvike fra den som sentralbankene prøver å signalisere, alternativt at de endrer syn på sine investeringer og man får en endring i det såkalte «påslaget» som er tillegget investorer krever for å pådra seg annen risiko enn investeringer i rene statspapirer.

Et ytterligere argument for at vi har sett den siste rentenedsettelsen på boliglån er konkurransen mellom bankene og utviklingen i deres egne marginer. Gjennom hard kamp om kundene har marginene vært fallende over lengre tid. En ytterligere rentenedsettelse fra Norges Bank og tilsvarende fall i pengemarkedet vil svekke bankenes samlede marginer automatisk gjennom at mange av bankenes innskuddsprodukter allerede forrentes til 0 prosent. Det er ikke sannsynlig at man vil operere med minus-renter overfor publikum, dermed vil presset på bankenes marginer på mange av deres balanseprodukter øke selv om man ikke gjør noe aktivt med kunderentene.

Oppsummert kan man konkludere med at flere forhold nå tilsier at boliglånsrentene neppe vil bli så mye lavere enn dagens nivå. Det kan være sunt å ta med seg i bakhodet når man går inn i budkampen om de relativt få boligobjektene som er til salgs, sier Leif J. Laugen, administrerende direktør i Krogsveen.

Tags: , , ,

Kategori: Boliglån

Kommentarfeltet er stengt.